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&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp山雨欲来风满楼。
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp飞涨的房价面对的是沸腾的民怨。尽管2005年被称为房地产“政策调控年”,但与频出的政策对应的却是房价的不断上扬。统计数据显示,2005年的房价,北京上涨了20%,深圳上涨了17.8%……
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp进入2006年,全国房价继续延续涨势。今年一季度,北京房价同比增长14.8%、深圳商品住宅均价同比上涨25.63%、广州中心城区房价上升了14％,大连上涨15.1%、呼和浩特上涨14.9%、南宁上涨9.9%、成都上涨9.2%……在逆市飞涨的房价下,普通老百姓无奈地称自己为“房奴”,大部分人无法承担的高房价已成为社会最不和谐的因素之一。
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp中国的房地产业正处于十字路口……
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp上月27日,央行毫无征兆地对贷款加息,外界揣测这是对房地产进行二次宏观调控的先兆。另有消息称,中央对热点城市的房地产基础情况摸底工作正在进行中,摸底结果将成为是否对房地产业展开二次调控的重要依据。
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp诸多迹象表明,二次房地产宏观调控已拉开序幕。
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp推动房价上涨之手
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp导致房价上涨的原因从来没有像今天这样复杂。
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp“五一”期间,参加“深圳住房春交会”的一位地产开发商对记者说,房价上涨是供需关系的正常反映。因为一方面,政府现在的推地政策加速了商品房供给的紧张；另一方面,各地经济适用房供应缺乏,迫使大量民众被迫挤入商品房市场,过量的需求追逐有限的供给,结果必然是房价上涨。同时,这位开发商承认,地产商的人为操作有一定程度上放大了这种供求紧张。
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp瑞信亚洲首席经济学家陶冬给记者道出了需求扩大的另一个因素———投资需求。陶冬认为,游资与炒作是支撑房价上涨的主要力量。在人民币升值预期、中国的货币环境、利率水平十分宽松,实际利率处于超低状态的环境下,中国的房地产市场出现炒作再正常不过。“对于普通民众,扣除利息税后的实际存款利率接近于零,而各地房地产的租金回报率则多数介于4％～6％之间,‘存银行不如买房’是民众理性的选择。一旦房地产升值的信心确立,更多的储蓄资金将会流向房地产市场。”
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp而对于中国房价的上涨,民间更多是指责政府的失职。“政府有没有责任提供经济适用房？经济适用房的比例该是多大？”有民间观察人士提出了这样的疑问。按照他的想法,在贫富差距扩大的今天,政府应该提供越来越多的经济适用房,而不是越来越少。“在土地国有的情况下,政府更有职责来满足普通居民的居住权。居住权是天赋权利,这种权利必须依附土地而实现。”
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp稳定房价不能只靠市场
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp怎样稳定房价,实现“居者有其屋”？这是眼下民众最关心的问题。
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp中国房地产住宅研究会常务副会长张元端认为,要解决我国居民居住问题要靠两条腿走路：一条腿是市场,即通过商品房供应来解决一部分住房需求；另一条腿是政府的住房保障体系。
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp而北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为房价走势只是一个影子,现在需要扶正的则是身体。钟伟说的“身体”指的是地方政府及相关部门、银行机构的组合。“房地产开发的两大要素———土地和金融的闸门都在他们手中,项目何时能进入交易市场也由他们来核准。尽管消费者的住房需求是刚性的,但也极易因为信息不透明而盲目追涨,因为银行的‘热情’支持失去理性而透支购买力。”
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp钟伟认为,只有当市场供应变得真正充分、银行贷款制度完善、需求方消费理性化后,房价才能按照市场规律正常波动；只有当地方政府建立起住房保障体系,满足了低收入人群的住房需求,房价问题才不会像今天这样敏感。
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp那么,谁能扶正这个身体？“只有中央和地方政府自己。”张元端肯定地说：“去年宏观调控以来,中央对于房地产发展的政策非常明确,关键是地方要真正把中央的方针落到实处。如何加强也是一个问题。”
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp有民间观察人士指出,地方政府与中央政府的利益冲突也是去年调控政策屡屡失效的原因。“一方面,地方政府难以舍弃土地拍卖的高额收益,更不会有动力为市场提供经济适用房；另一方面,与房地产有关的许多税种属于地方税,地方政府希望从房地产上涨中获得更大的税收实惠。这些都使地方政府对房地产的宏观调控毫不热衷,甚至阳奉阴违。”
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp二次调控重在落实
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp对于此次央行加息,国泰君安地产研究员孙建平认为,此举对楼价影响不大。“仅仅靠加息是不够的。”孙建平说,去年出台的一系列房地产调控政策都是有效的,但由于在执行中造成偏差没能达到效果。“房地产的二次调控最重要的不是政策,而是执行。”
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp中国社会科学院金融研究所主任易宪容则持相反观点,他认为加息是最有效的调控手段,其次是税收。“只要加息加到一定程度,房价必然能够打压下来。房地产业是一个资金密集性产业,资金成本的高低或利率的高低不仅决定了房地产市场发展速度,也决定了房地产炒作与投机的程度。”易宪容认为,从现在房价走势来看,去年的调控政策大多数都是错的。
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp易宪容还认为,楼市过热与外资投机关系很大,“其他国家的楼市是不允许外资炒作的,必须对外资进入中国房地产市场加强限制。”
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp社会科学院金融研究所研究员尹中立对加息的效果则持怀疑态度,“房价上涨过快更多的是住房结构走偏的结果。”他认为,正确的住房结构是大部分人住上政府提供的房子,而不是自己买的房子。“现在大多数人买不起房子肯定是不合理的,但是不合理的现状存在的事实却值得我们深思：房价高得大多数人买不起,但是少数有钱人却不觉得这是个问题；很多人本没能力买房,却为居住被逼到市场买房。种种因素造成的需求过旺是住房制度的缺失。”
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp陶冬认为税收政策可能是针对房地产投机的最直接、最有效的措施,也是下一轮扭转房地产过热的主打政策。“不过,对房地产征税主要由地方政府提出并执行,从经济增长到土地收入,地方政府依靠的就是房地产,因此对本地房地产必然呵护有加。中央和地方政府在此问题上的博弈,对各地房地产市场有重大影响。”